前几天，美联储又降息了，9月刚宣布把利率下调25个基点，这已经是 2024年三次降息后的又一次动作中金策略，而且听说法官年底前可能还要再降两次。
很多人可能觉得这是美国自己的事，跟我们的房子没关系，但其实这就像全球金融市场的水龙头，开关一动，全世界的资金都会寻找新出路，手里的房子值不值钱，说不定就受这个影响。
要理解这事儿得先明白，美联储为啥要降息，说白了就是美国经济有点扛不住了，上半年GDP看着反弹了点，但主要是进口少了显得数据好看，实际内需并没怎么增长，连就业都开始转冷。
6月新增就业人数居然五年来第一次萎缩，这种时候降息，就是想让大家借钱成本低一点，刺激消费和投资。
但问题是，这些便宜的钱不一定会流到实体经济里，很可能跑到房地产炒一波。
这套路其实不新鲜，美联储仗着美元是世界货币，一降息全球资本就跟着美元流动，形成所谓的美元潮汐。
降息时钱流到各国楼市股市推高资产价格，等加息时再抽回去，不少国家都吃过这亏。
现在这波降息，最直接的影响就是房贷利率可能继续走低，不管是美国还是其他国家，借钱买房的成本变低了，理论上会有更多人愿意进场，房价自然容易被推高。
但房价涨得快不一定是好事，脱离实际价值的上涨就是泡沫。
怎么判断泡沫大不大中金策略，有个简单的指标叫租售比，就是房价除以租金，相当于你买套房靠租金回本需要多少年。
2025年上半年重点50城的平均租售比是 1:576，也就是说差不多要48年才能回本，而国际上合理区间一般在1:200到 1:300 之间。
所以差距很大，说明很多地方的房价已经偏离了实际居住价值。
不过国内市场反应不一样，央行今年一直在强调要完善房地产金融管理，目标是让市场止跌回稳。
所以现在的情况是，国外资金想找地方增值，国内核心城市的房子就成了香饽饽，但政策又不让乱炒。
这种矛盾下，不同城市的房价走势开始分化。
就拿徐州来说，9月泉山区的新房均价还是17097左右，跟之前差不多，但二手房普遍在降价，全城二手房均价6752元，比上个月跌了近1%。
这种新房稳、二手房跌的情况，说明开发商还在硬撑，但真实的市场需求已经有点接不住了。
反观一线城市，虽然没具体数据，但从租金回报率只有2.08% 来看，房价里的泡沫成分肯定不小，这意味着你买套房收租金，年化收益还不如存银行定期。
有人可能会说，只要一直涨就不怕，反正能卖掉。
#热问计划#
但历史教训告诉我们没那么简单，2008年美国次贷危机前就是连续降息，房贷利率降到极低，连没收入的人都能贷款买房，最后泡沫一破，房价跌掉三成，多少家庭一夜返贫。
现在美国又在走降息老路，虽然情况不完全一样，但风险信号已经很明显了。
普通人很难判断泡沫什么时候会破，但可以关注几个信号，首先看自己城市的库存，新房积压越多，降价压力越大。
其次算月供收入比，如果每月还贷超过收入的50%，抗风险能力就很弱了。
最后看租金能不能覆盖月供的一半以上，要是租金连房贷利息都不够，这房子就纯粹是在赌涨价。
政策现在很明确，就是要避免大起大落，央行说要助力房地产市场止跌回稳，不是要推高房价，而是要防止暴跌。
这意味着未来房价很难像以前那样普涨，更多是结构性行情，人口流入多、产业强的城市核心地段可能还能稳住，而那些人口流出、产业薄弱的地方，房价下跌压力会越来越大。
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