01策略红
澳洲住房危机加剧！
澳大利亚正面临一场由移民激增与住房建设滞后共同加剧的住房危机。最新数据显示，全国住房建设进度持续落后于目标，而移民入境量已飙升至疫情前水平的两倍，进一步推高房价与租金，挤压公共服务资源，并加深经济压力。
澳大利亚统计局（ABS）最新发布的季度数据显示，2024年3月当季新增移民达110,062人——相当于每天涌入1,223人，全年总量接近50万人。这一数字占同期人口增长的四分之三，且远超疫情前水平：2010年3月至2020年3月期间，季度平均移民量仅为55,036人。
公共政策智库“公共事务研究所”（IPA）批评称，阿尔巴尼斯政府批准的移民激增已“摧毁了澳洲人的购房梦”，让普通家庭“更贫穷”。数据显示，移民需求持续升温——近期悉尼一场房产拍卖会吸引了大量竞拍者。IPA副总监丹尼尔·怀尔德指出，当前移民规模虽较此前峰值有所回落，但仍远高于历史常态与疫情前水平。
“高移民水平已不再是疫情后的补偿性增长，”他说，“这是阿尔巴尼斯政府治下的‘新常态’。但澳大利亚根本无力承担——住房、基础设施与公共服务根本跟不上。”
住房专家表示，移民对住房市场的首要影响体现在租金领域，但也溢出至购房市场。最新SQM研究数据显示，多数城市的房屋空置率已接近1%的历史低位，表明可用住房严重短缺。
这些警告发布之际，澳大利亚住房行业协会（HIA）的数据揭示了更严峻的问题：全国正落后于《国家住房协议》设定的关键目标——到2030年新建120万套住房。HIA总经理乔斯林·马丁在协议一周年纪念日（7月）表示，当前建房速度需大幅提升才能满足人口增长需求。
“2024日历年全国仅启动了168,050套住宅建设。若维持这一速度，澳大利亚将远低于120万套的目标。HIA预测，到2028/29财年的五年间，新建住宅供应量仅约98.6万套。”
马丁补充称，建筑行业自身的问题进一步加剧了挑战：“建筑商仍面临多年未解的阻碍——土地供应受限、规划系统缓慢复杂，新建住宅的成本因税费、收费与繁文缛节持续上升。利率、技能短缺与材料成本更是雪上加霜。”
ABS数据证实，净海外移民量已达疫情前季度平均（5.5万人）的两倍，引发外界对政府“控制人口增长承诺”的质疑。怀尔德批评政府的“刻意”移民策略导致了长期的人均经济衰退，呼吁“更快、更大幅度”削减移民量。
“澳大利亚是包容开放的国家，移民始终是国家故事的一部分。但移民计划需要合理规划、可持续推进，并获得社区支持。”他说。
HIA数据揭示，住房建设速度根本无法匹配人口增长。近几个月来，移民问题已成为澳洲社会的“烫手山芋”。
上周六，数千名来自不同政治立场的抗议者涌向首都城市与地区中心，举行反对种族主义与大规模移民的游行，部分集会与警方发生对峙。支持与反对群体在多座城市正面交锋，反映出社会对移民政策的深刻分歧。
当前移民潮恰逢首套房买家面临“一代人以来最严峻的可负担危机”——悉尼、布里斯班与墨尔本的房价已回升至接近历史高点。多重因素推动的房价上涨，往往抵消了近期降息为买家节省的开支。
“普通澳大利亚人正在为此买单，”怀尔德说。
前移民部副部长阿布·里兹维与澳大利亚国立大学教授艾伦·甘伦向媒体表示，评估移民对住房与服务影响的最关键指标是净海外迁移量。联邦数据显示，2024财年净海外移民量为34.1万人，较2022/23财年峰值（53.8万人）下降了37%。
02
单月最高上涨8.1%！悉尼房市持续升温
悉尼房市在降息后重振活力，需求飙升推高房价，部分地区的房屋中位价在过去一个月就上涨了3.4%。
在大悉尼地区，本月涨幅最高的是Bellevue Hill，房屋中位价上涨8.1%至近1200万澳元。
紧随其后的是Bondi Beach，上涨7.2%至480万澳元。
邻近的Waverley上涨6.7%至 420万澳元。 Cotality Australia的Eliza Owens表示，北区（南至Bronte，西至Paddington、 Edgecliff和Darling Point）房价出现了大幅上涨。
“现在我们看到高端市场重现活力的原因，是降息会不成比例的提升中高收入家庭的借贷能力。”
“从金额上看策略红，你能获得更多贷款额度，所以人们会选择离市中心更近、价格更高的房产。”
“但实际上，高端市场的复苏速度不如我们的预期，因为关税动荡和地缘政治风险带来了额外的不确定性，让部分买家仍在观望。”
内西区也出现了同样的趋势，Strathfield、Burwood和Ashfield地区的房价一个月上涨了3.1%，这得益于大量新公寓项目，使得独立屋变得更加抢手。
此前，市场焦点主要集中在悉尼西南区和西区等可负担性更高的城区，这些区的买家，尤其是首次置业者和投资者，为争取性价比激烈竞争。
Cotality的数据显示，在过去3个月，Canterbury地区的涨幅最大，上涨6%至175万澳元。相比之下，东北区上涨4.9%，内西区上涨4.2%。
Curtis Associates的买方代理Chris Curtis表示，高端市场的买家也会受股市走 势的影响，而美国银行最新的全球基金经理调查显示，创纪录的58%受访者认为股市被高估。
因此，许多人转而投资房产，并受到降息周期的进一步推动。
“不过，这些高端城区的房源供应量很少，我们现在有很多IT企业家借助AI获得巨 额回报并拥有庞大预算。他们富得像Croesus，竞争激烈，彼此抬价，进而推高了房价，他们愿意多出50万澳元来确保成交。”
Raine & Horne Double Bay销售负责人Ric Serrao表示，一些在重新规划区中获益 最多的业主，如与邻居组团卖房给开发商的，现在也在东北区寻房。
“我发现Bellevue Hill的独立屋需求非常高，现在的价格就像大富翁游戏里的钞票一样。自从上次降息后，再加上天气转好，导致需求飙升。此外，房源一直不多， 所以价格不断上涨。”
他还表示，自己也看到了来自海外买家的需求，他将之归因于澳洲被视为一个安全的国家。
东区PPD Real Estate的中介Vince Licata也表示，购房者对高端市场的兴趣正在增加。
“我们确实看到了咨询量的上升，以及有意向的购房者数量增加——因此价格也略有上涨。”
“降息是原因之一，我们也看到普遍认为市场最糟糕的时期已经过去，现在是购房的好时机，因此市场氛围更好。”
“大多数活动集中在海滩沿线，来看房的人很多，注册竞拍的人也很多，且很多房产的成交结果都远超预期。”
03
短短3个月，澳洲316个区房价涨幅超10%！
想知道澳洲下一轮房产热潮何时开启？根据PropTrack最新房价增长数据，热潮其 实已悄然到来。
PropTrack最新发布的数据显示，今年冬季，全澳共有1314个区的独立屋价值实现 增长。
更令人瞩目的是，其中316个区的独立屋中位价涨幅达到10%及以上。
布里斯班内城Balmoral表现最为突出，3个月内独立屋中位价涨幅达64.9%，升至 177.5万澳元。
紧随其后的是塔州的Perth（涨幅48.6%）、达尔文的Berrima（涨幅43.8%）、新州中北海岸的Macksville（涨幅43.2%）以及南澳的Renmark（涨幅43%）。
此外，昆州的Mount Morgan（涨幅41.3%）、维州的Darley（涨幅41.2%）、新州的 Turramurra（涨幅41.1%）和昆州的New Farm（涨幅37.9%）也跻身涨幅前十区。
与以往榜单不同，此次各区的亮眼表现并非集中在某几个州，而是在全澳不同州之间分布较为均衡。
这表明，当前具备增长潜力的房产市场遍布全澳，而非仅限于特定州或区域。
8月房价指数显示，当月除霍巴特外，所有首府城市的房价均实现增长；而过去12个月，所有首府城市的房价均呈上涨趋势。区域市场方面，8月除塔州和北领地外，其余各州的区域房产市场均实现增长。
REA集团资深经济学家、报告作者Eleanor Creagh指出，8月全澳房价升至历史新 高。
“今年一系列降息政策推动购房者贷款能力提升、市场信心回暖，也吸引更多买家重返市场，在此背景下，房地产市场已连续8个月实现增长，此前仅由少数城市引领的房产上行趋势，如今正逐步向更多地区扩散。”
Creagh认为，推动房价增长的经济因素在春季可能会进一步强化。
“低利率、贷款 能力提升以及市场信心改善的组合效应，预计将持续拉动购房需求。同时，新增住房供应短缺、强劲的人口增长，以及10月起‘住房保障计划’（Home Guarantee Scheme）的扩容，也将继续对房价形成上行压力。”
“澳洲房地产市场似乎已准备好开启新一轮上涨，但不同首府城市的表现会有所分化——部分城市涨幅将进一步扩大，而另一些城市的增长节奏则会趋于平稳。”
04
“不啃老就买不起房”！澳洲父母年均补贴20万，政府新政反推房价上涨
越来越多的澳大利亚父母和祖父母开始向家庭成员提供经济援助，最新调查显示，20%的受访者表示在过去一个季度内曾向家人伸出援手。
瑞银集团（UBS）经济学家的最新数据显示，过去12个月中，20%的澳大利亚人曾向亲属提供资金支持，创下六年来该项研究的最高纪录。在这些寻求”爸妈银行”资助的年轻人中，超半数获得5000澳元用于日常开销，而四分之一的人则开口索要高达20万澳元用于购置房产。
年轻澳大利亚人正更频繁地向亲属寻求经济帮助，以跨越购房门槛并应对”迫在眉睫”的生活成本压力。
UBS经济学家斯蒂芬·吴向SBS世界新闻网分析称，家庭资助已成为年轻购房者的重要助力。”从某些指标看，澳大利亚是全球最富裕的国家之一，而大量财富沉淀在房地产领域，”他指出，”许多父母和祖父母正将这部分财富转移给子女和孙辈，帮助他们缓解生活成本压力并跻身房地产市场。”
吴进一步解释，这种代际财富转移正变得越来越普遍。与此同时，澳大利亚的生活成本压力已有所缓解：”我们看到收入增长强劲，通胀率正回落至澳储行目标区间内，这意味着实际工资再次增长。可以说，最艰难的时期已经过去，实际收入提升将帮助年轻群体减轻生活负担。”
家庭资助对首次购房者的推动作用显著，同时也影响着美国联邦储备政策的关注焦点。
但吴也提醒，随着房价预期上涨，部分家庭可能面临经济焦虑：”澳大利亚确实积累了大量财富，那些幸运获得家庭支持的人会很感激，但并非所有人都能如此幸运。”
为缓解购房压力，澳大利亚联邦政府将于10月扩大”首套房担保计划”（Home Guarantee Scheme）。新政策允许符合条件的买家以5%的超低首付购房，且无需支付贷款机构房贷保险（LMI）。
政策调整还包括：取消收入与地域限制，提高多数地区房产价格上限。但伴随更多首购者利用该政策，市场需求将推高房价，预计年底前约100个郊区将被移出价格上限覆盖范围。
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